La questione del mandato a vendere in relazione alle agevolazioni “prima casa” è stata oggetto di recenti pronunce giurisprudenziali che hanno chiarito alcuni aspetti controversi.
In particolare, la Corte di cassazione, con l’ordinanza 25 luglio 2024, n. 20673, ha affrontato il tema fornendo importanti precisazioni.
Il caso esaminato dalla Suprema Corte riguardava un contribuente che aveva conferito un mandato senza rappresentanza al coniuge per alienare la quota di un immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni “prima casa”. Lo stesso giorno, il contribuente aveva proceduto all’acquisto di un’altra abitazione, richiedendo nuovamente le medesime agevolazioni fiscali.
La sentenza della Cassazione ha stabilito un principio fondamentale: il conferimento di un mandato a vendere, anche se accompagnato dal trasferimento della proprietà al mandatario, non è sufficiente a consentire al mandante di beneficiare nuovamente delle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto di un altro immobile.
Questo perché, secondo la Corte, fino all’effettiva esecuzione del mandato, il contribuente deve essere considerato ancora titolare del bene trasferito, almeno ai fini tributari.
Questa pronuncia si inserisce in un dibattito più ampio sull’interpretazione delle norme relative alle agevolazioni “prima casa” e sulle strategie utilizzate dai contribuenti per beneficiarne in situazioni complesse. L’orientamento espresso dalla Cassazione mira a prevenire comportamenti potenzialmente elusivi, ribadendo la necessità di una effettiva dismissione della proprietà del precedente immobile agevolato per poter accedere nuovamente ai benefici fiscali.
Sulla questione del mandato a vendere in relazione alle agevolazioni “prima casa” emergono orientamenti giurisprudenziali contrastanti.
La Corte di cassazione, con la sentenza n. 34942 del 13 dicembre 2023, ha espresso un orientamento restrittivo, affermando che il contribuente che conferisce un mandato senza rappresentanza per alienare un proprio immobile non può acquistare un’altra abitazione usufruendo delle agevolazioni “prima casa”. Secondo la Corte, infatti, fino all’esecuzione del mandato, il mandante deve essere considerato ancora titolare del bene trasferito, almeno ai fini tributari.Questa posizione è stata ribadita nell’ordinanza n. 20673 del 25 luglio 2024, in commento, in cui la Cassazione ha ritenuto abusivo il conferimento di un mandato a vendere finalizzato all’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” su un nuovo acquisto. La Corte ha sottolineato che tale condotta integra gli estremi di un comportamento elusivo, in quanto preordinata all’indebito conseguimento di un vantaggio fiscale.
In passato, alcune pronunce avevano adottato un approccio più flessibile. Ad esempio, la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia, con la sentenza n. 2958/15/2017, aveva ritenuto legittimo l’utilizzo del mandato ad alienare senza rappresentanza al fine di poter godere delle agevolazioni “prima casa” in attesa della rivendita dell’abitazione precedentemente acquistata con le agevolazioni.
La dottrina ha evidenziato come il mandato a vendere abbia contenuto meramente obbligatorio e non produca effetti traslativi immediati. La piena proprietà resta in capo al mandante fino alla vendita gestoria del bene da parte del mandatario.
Questo aspetto è stato utilizzato dalla giurisprudenza più recente per negare la possibilità di fruire delle agevolazioni “prima casa” in presenza di un mandato a vendere sull’immobile preposseduto.
L’orientamento attuale della Cassazione appare decisamente restrittivo, considerando abusivo e non idoneo il ricorso al mandato a vendere per ottenere le agevolazioni “prima casa” su un nuovo acquisto. Tuttavia, la questione rimane dibattuta e potrebbe essere oggetto di ulteriori evoluzioni interpretative.
In questo contesto, appare prudente per i contribuenti evitare il ricorso al mandato ad alienare senza rappresentanza al fine di fruire delle agevolazioni “prima casa”, optando invece per soluzioni alternative come la vendita effettiva del precedente immobile o l’utilizzo delle nuove disposizioni che consentono l’acquisto agevolato con impegno ad alienare l’immobile preposseduto entro un anno.
